全面降准落地,国常会进一步控制资金流入房地产

2019-09-05 16:02:50
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今日文章关键词:全面降准落地 国常会进一步控制资金流入房地产

 

全面降准落地

昨天地产股大涨,主要是港股地产涨5%。大陆地产股属于蹭热点,LPR带来的背后大降息背景找到释放,全面降准也有一定的影响。未来关于房地产调控的核心依然是房价涨跌幅监控,以及打地鼠状态。未来三到五年,产业规划区价格温和上涨态势,城市房源价格分化更明显。
 
据中国政府网消息,昨天国务院召开常务会议,部署精准施策加大力度做好“六稳”工作;确定加快地方政府专项债券发行使用的措施,带动有效投资支持补短板扩内需。


会议提出,“坚持实施稳健货币政策并适时预调微调”,“及时运用普遍降准和定向降准等政策工具”。这次的国常会对"六稳"的表述,在措辞上显得更加紧迫,随着下半年经济下行压力加大,逆周期调节政策要重新加码提前应对,全面降准或将很快落地。


而会议只强调了存款准备金率,没有提及利率,说明央行几个月前,已经正式将利率与LPR利率挂钩,而LPR利率与中期借贷便利利率挂钩,也就是说,央行以后也很难再提及降息一词,未来,只要LPR利率降低,这就会带动中期借贷便利的利率降低,而中期借贷便利利率降低就等于降息。
 
按理说,没必要同时强调普遍降准和定向降准的,只要强调一个就行了,昨天竟然同时都强调,可能力度会比较大!对房地产宏观政策依然看不太明白的,请加饭总微信号:dafanfan1231
 

国常会进一步控制资金流入房地产

会议指出,今年将继续提前下达明年部分专项债额度,资金将向生态环保和服务业领域倾斜,不得用于土地储备和房地产相关领域。
 
饭总在此前文章中曾说过,本地LPR操作之前已经严防死堵各路资金流向房地产,相信对实体经济会在两年内收到较好效果。而实体经济与房地产可以两条腿同时迈步子的时候,本轮房地产宏观调控将调整为以三轨制加强保障为主,包括一城一策、房地产税等在内的长效机制,认贷政策逐步放松甚至退出的可能性极高。至于限购政策大面积退出可能性也极高,但由于人口红线问题,北京的限购政策依然不会放开。

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附上饭总8月20日对LPR分析及预测全文:


降息开始,什么是LPR?

昨天A股房地产板块大涨,主要原因是LPR将于今天,也就是8月20日首次正式发布。

 
什么是LPR呢?就是贷款基础利率。
 
贷款基础利率(Loan Prime Rate简称LPR)是指金融机构对其最优质客户执行的贷款利率,其他贷款利率可根据借款人的信用情况,考虑抵押、期限、利率浮动方式和类型等要素,在贷款基础利率基础上加减点确定。也就是传闻已久的利率市场化。
 
饭总简单讲,就是利率市场化之后,原来商业银行等金融机构的LPR是不能动的,今天开始可以自己调整了。而且央行的指导性政策是降低,尤其是一年期的LPR,主要目的是为了降低实体经济融资成本。那么,这已经是在美联储以及外围22个国家和地区央行降息后,中国实质性降息。饭总在7月31日“炒房”(中央定调,短线加杠杆炒房客灭顶之灾!)这篇文章中,已经清晰的预测了这一点,一度还在群里被质疑有没有可能性。这也算是话音刚落吧。
 
顺便说一下,丹麦已经是负利率了,也就是说你在丹麦的某些银行贷款,银行还要给你付利息,饭总表示好羡慕。
 

而LPR主要和MLF(俗称的麻辣粉)相关。MLF作为LPR锚定基准利率,短期能引导贷款利率下行,但作为定价基准,MLF自身仍存在一些问题,这或只是短期权衡而非长期选择。
 
首先,MLF本身存在机制扭曲,我国法定存款准备金利率为1.62%,而银行获取MLF利率为3.3%,间接提高了银行经营成本。未来长期趋势,仍然要通过降准置换MLF,降低银行融资成本,进而降低实体企业融资成本。
 
其次,MLF的交易对手方主要是国有大行和股份制银行,不在名单的中小银行很难参考MLF利率,为定价带来难度,未来是否需要进一步扩大交易商范围值得探讨。
 
第三,当前MLF最长期限只有1年,即使TMLF也仅三年,与5年期LPR存在一定期限错配,如何定价还需继续考量。
 
估计许多粉丝看不太明白,饭总翻译一下,LPR由MLF决定,MLF3.3,LPR下限估计在3.9左右,因为存款利率未调整,银行端并没有强动力去调整贷款利率。尤其是MLF只有1年和3年的定位,LPR参考MLF,目前5年期就没有参考对象。



LPR与房贷利率有什么关系?

LPR发布的核心目的是为了实体经济,所以在此之前已经有计划的指导全国房贷利率折扣上调。LPR不能算全面降息,只能是结构性或非对称降息,并且房贷利率与5年期LPR关联较大。
 
而刚才上面饭总说了,LPR以MLF为参考基准,因为MLF只有1-3年期,所以5年期LPR目前仍不明确,但趋势确实是逐步走低。
 
饭总带大家算一笔账,房贷利率折扣指导文件下发后,各城市并没有大幅度上调房贷利率折扣,基本就是把之前一年周期降下来的做了一些恢复,是否严格执行,还不是很清楚,需要观察。
 
而房贷利率折扣上浮20%,是10个基点左右,LPR本次第一阶段下调,就是10个基点,完全会对冲掉。
 
LPR可能会不断的下调,而房贷利率折扣作为商业银行的手段,毕竟存在竞争,不可能无限上调。当然,LPR不能代表房贷利率,5年期大幅度下滑的可能性也较小。
 

降息与二套认贷政策的关系

在7月31日文章中,饭总已经清晰的揭示了本轮调控的主要目的,也是这几天饭总在中骏和华樾北京论坛上反复强调的,三个目的。
 
1、房价控制问题,从今年7月和去年7月的zzj会议表态上来看,对于房价调控结果,目前是比较满意的,部分二线城市因为“抢人”导致的房价上涨,依然需要政策补位。

2、金融安全问题,主要是开发商融资和个贷,只要不出现大面积的房价崩塌,房价保持稳定,安全问题就可以妥善解决。所以一城一策的核心是“房价涨跌幅控制在5-10%”,而不仅仅是涨幅。从安全性角度,房贷个贷远比已经造成严重社会问题的P2P和代销理财要安全1万倍,在本轮金融安全问题中,抵押贷、消费贷等去买P2P导致跳楼的不在少数。

3、金融机构资金流向性问题。这个问题一直没有得到很好的解决,市场上放钱出来,必然有相当部分流向房地产。房地产作为支柱产业本身没有问题,但是像黑洞一样吸走所有资金,那就是非常严重的问题了。
 
本地LPR操作之前已经严防死堵各路资金流向房地产,相信对实体经济会在两年内收到较好效果。而实体经济与房地产可以两条腿同时迈步子的时候,本轮房地产宏观调控将调整为以三轨制加强保障为主,包括一城一策、房地产税等在内的长效机制,认贷政策逐步放松甚至退出的可能性极高。至于限购政策大面积退出可能性也极高,但由于人口红线问题,北京的限购政策依然不会放开。
 
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短期降息对房价的影响

首先,有一城一策控制房价的大方向压制,所以各位不用担心房价大涨的事情,但是部分优质房源的价格上调在所难免。
 
其次,绝大多数购房者的恐慌情绪仍在,尽快这一轮调控已经充分揭示了政府对控制房价上涨的能力和决心,但对于北京刚需和改善购房者来说,总价如此之高,上涨10%,也要攒好几年甚至更久才能赚回来,所以一定会有部分恐慌性需求入场。
 
所以,大杠杆超短线投资客依然没有机会,投资角度必须按照5年期以上理念来进行房产投资,而饭总一直强调的,除非大政策出台之后的两三个月要避开,其他刚需和改善购房者,决心要买就不要犹豫,你永远不知道房价最底部在哪里。而我们的房价与地价直接绑定,大幅度下降的可能性为0
 

地价的相互制约因素

核心依然是土地财政,这块是坚决不可动摇的根本,也是全社会经济赖以生存的根基,在房地产税取代土地财政、中国城镇化进程结束之前,绝大多数城市和地区的地价就不能,请注意饭总用词不是不会,而是“不能”出现大幅度降价。
 
而信托通道业务关闭,开发商拿地的前融资金大面积断奶,会导致两个可能的后果。一个是土地流拍率上升,一个是开发商不再追逐土地溢价。政府谋求的平衡,很可能是希望每块地卖出去的同时,地价保持一个低位,进一步降低房价。
 
而从过去几年实际的土拍情况来看,资金短缺时开发商拿地积极性大幅度降低,流拍率大幅度攀升,北京2018年为史上土地流拍率最高,而今年5月北京破天荒的首次开了“土地推介会”。
 
而因为城市规划发展的研判对未来房价的影响,土地市场和房子一样产生了两极分化,即便在开发商相对“没钱”的北京,热点地块楼面价依然竞争激烈居高不下,北京从5月28日放出的孙河等三块不限价地块楼面价分别达到6.9万、4.7万、6.2万,未来入市的房价将远超同区位限竞房价格。
 
所以真实的实际土拍结果很可能是,流拍率大幅度降低,热门地区地价更高,因为开发商会把有限的资金往优质地块集中。
 
至于另外一个目的中小房地产企业退出的事情,不在我们本次讨论范围内。
 

房子如何选择

对于北京这样的超大型城市,无论刚需、改善、投资,有两个重要因素是必须考虑的,一个是通勤,一个是升值潜力。北京自317调控以来,二手房均价在2017年底最低下跌13%,2018年7月前反弹了7%,随后一路下跌到现在比高点的10%跌幅左右。
 
但是,房子本身也产生了巨大的价格分流,部分优质二手房已经接近甚至超越了317高点。地段、户型(楼层)、物业成为决定房价涨跌幅的核心三要素,而那些逆势上涨的房子,正是饭总定义的三好房源:地段好、户型好、物业好!
 
其中地段是最难判断的,涉及到片区产业规划与定位,不同的打分,交通教育商业等配套规划,政策落实率等等。饭总团队从去年到现在一共指导过16000多位购房者,帮助4000多位购房者买到满意的高性价比房子,完全通过V房大数据系统完成。想了解片区和产业规划,从而真正实现高效准确选房的,请加饭总微信:dafanfan1231,饭总给你安排优秀的选房师帮助你买房。
 
选房师们最重要的一个作用,就是防范风险,尤其是二手房,坑极多,选房师们也是在一次次经验教训中成长,足够多的风险提示,可以帮助购房者尽可能的避开一些坑。
 
无论如何,只要你买的房子不是特别的烂,未来跑赢通胀是妥妥的。相信饭总,对于绝大多数人来说,股市、p2p、高息理财、比特币等,都是本金亏损的源头,那可都是血汗钱。

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